Naar aanleiding van de ontwerpwijziging Chw bestemmingsplan Oosterwold hebben we weer een gesprek gehad met gebiedsregisseur Esther Geuting. We hebben de alternatieven voor ons collectieve plan besproken en er is meegedacht hoe we het zouden kunnen aanpakken. Daarnaast zijn er nog meer dingen duidelijk geworden. Die ga ik hieronder verwerken.
De gemeente heeft iets meer flexibiliteit gemaakt in het omgevingsplan. Percentages tellen altijd op tot 100. Dat betekent dat de 8% verharding ook best (maximaal) 11% verharding mag zijn als je dat nodig hebt om er te komen. Het gaat dan wel ten koste van je roodkavel of je stadslandbouw. Je stadslandbouw moet wel minimaal 50% zijn. Water en publiek groen moeten wel minimaal 9% bij elkaar zijn maar die mag je optellen. Een overzicht van de minimale en maximale percentages vind je in artikel 13.3.5 Kavelsamenstelling in het Chw bestemmingsplan Oosterwold. Let op, de percentages zijn iets anders dan in de structuurvisie staat.
“Per kavel geldt dat de volgende verhouding tussen bebouwing, verharding, groen, water en (stads) landbouw wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden:
Het percentage ‘Groen – verspreid’ mag worden gerealiseerd als ‘Water’, waarbij het gezamelijk percentage ‘Groen – verspreid’ en ‘Water’ niet minder mag bedragen dan 9%.”
De berm langs de weg telt niet als openbaar groen. Dit valt onder het percentage openbare verharding. De openbare verharding (ontsluitingsweg) deel je met je buren. Dus we kunnen in onze kaveltekening de helft van de breedte van de kavelweg intekenen. Dus 5,5 m weg + 2x 1,5 m berm = 8,5 m totaal. Dan tekenen wij 4,25 m in en gaan in overleg met de toekomstige buren hoe we de weg gaan vormgeven.
Er was verwarring over de volgende begrippen: initiatief, initiatiefplan, ontwikkelplan en intentie-overeenkomst. Wij zijn nu een initiatief. Een stip op de kaart. De intentie-overeenkomst is het contract met de gemeente waarop je de buitenvorm van je kavel aangeeft. En je maakt het plan voor de weg. Deze heeft een looptijd van twee maanden. De gemeente maakt een kaart, je kavel wordt ingemeten en je krijgt een GPS-code van de locatie van je kavel. En de gemeente gaat op hun kosten bodemonderzoek doen. Onderzocht gaat worden of de grond bodemkundig geschikt is waar je het voor wilt gebruiken. De kans dat er vervuiling is is erg klein met al jaren biologische landbouw. Dit is nog steeds stap 1 uit het stappenplan voor initiatiefnemers van de gemeente.
Als de gemeente denkt dat het er goed uit ziet en dat het de goeie kant op gaat is het tijd om de anterieure overeenkomst af te sluiten. Stap 3 uit het stappenplan voor initiatiefnemers. Dit is het juridische contract waarin je zegt “wij doen alles conform structuurvisie / omgevingsplan”.
Het initiatiefplan, of de officiele benaming ontwikkelplan, zit officieel na het tekenen van de anterieure overeenkomst. Maar de gemeente ziet dat veel mensen dit al daarvoor doen. Dat is het plan dat wij nu ook al aan het schetsen zijn. Dit mag parallel aan elkaar lopen. In een werkgroep “initiatieven in uitvoering” kijken de vergunningverleners, de verkeersmensen en de waterschapsmensen alvast naar het plan of we nog ergens tegen een beer op de weg gaan aanlopen. Je krijgt tips mee. Dit is een voorbereiding op de aanvraag van de omgevingsvergunning.
Het is onlogisch dat dit stap 2 uit het stappenplan voor initiatiefnemers is. Daar dit eigenlijk door stap 1, 2 en 3 heen loopt en omdat dit de voorbereiding op stap 4 is.
Hoe zit het met de prijsopbouw van de kavels in Oosterwold? Is de angst reëel dat de kosten van de kavels in Oosterwold onder druk van omwonenden vele malen hoger gaat worden dan de huidige prijzen? Hier het antwoord van de gemeente wat betreft een standaardkavel. 50% van een standaardkavel is landbouw. Dit is getaxeerd op landbouwwaarde. 25% is roodkavel. Dit is gewaardeerd op wat grond, waar je een woning op mag bouwen, waard is. Dit is vergeleken met bouw- en woonrijp gemaakte grond zoals je kunt kopen op andere plekken waar je kavels kunt kopen. Met natuurlijk als grote verschil dat je het in Oosterwold ruw aankoopt. Alle kosten om het bouwrijp te maken zijn van de prijs van een bouwrijp kavel afgetrokken. Dat zijn investeringen die wij zelf doen. Ook de weg gaat er van af en publiek groen en water. Want dat doen wij ook zelf. De kostenraming klopt als een bus.