Pasgeleden tijdens de Oosterwoldpicknick wist oosterwold.wordpress.com te vertellen dat er plannen zijn vanuit de gemeente om de vrijheid in te perken van het roodkavel. Het roodkavel zou in de toekomst niet meer versnipperd mogen worden. Dit zou een bedreiging zijn voor projectontwikkelaars (wat ik persoonlijk helemaal niet erg zou vinden) maar ook een bedreiging voor particuliere kleinschalige collectieve initiatieven zoals ons Giraffendorp. En daarnaast is het dan ook niet meer mogelijk om een kangoeroewoning, bedrijfpand of een tuinkas aan de andere kant van je kavel te zetten. Dat moet op je roodkavel komen te staan. Afhankelijk van het formaat van je kavel en dus je roodkavel komt een ander gebouw dan je woning op een paar meter afstand van je woning te staan.
Na bellen met de gemeente Almere afdeling Oosterwold werd duidelijk dat er inderdaad een ontwerp is om het omgevingsplan voor Oosterwold te wijzigen. Dit ontwerp is het “Ontwerp Chw bestemmingsplan Oosterwold, Almere Hout” (Chw = crisis- en herstelwet). Het ontwerp is vanaf 15 juni 2015 gedurende 6 weken tot 24 juli 2015 ter inzage te bekijken op www.ruimtelijkeplannen.nl
De regels van het Chw.
De erbij behorende bijlagen.
En de toelichting.
Informatie in de Staatscourant over het plan.
In de regels van het Chw is artikel 13 een belangrijke wijziging met betrekking tot het roodkavel: “artikel 13: …In ieder geval worden voorwaarden opgenomen die borgen dat:… 13.3.7 c: het ‘Roodkavel’ niet wordt opgedeeld, maar als een aaneengesloten bouwveld wordt gerealiseerd”
Dit heeft voor het Giraffendorp als gevolg dat het niet meer mogelijk is om als collectief het stuk grond voor het Giraffendorp in één keer te kopen en onderling te verdelen om alleen het hele dorp openbaar omloopbaar te laten zijn. Het heeft ook tot gevolg dat de ideëen voor een ander gebouw op je kavel minder creatief uitgevoerd kunnen worden.
We hebben op korte termijn een afspraak met Esther, de gebiedsregisseur, kunnen regelen. We maken ons zorgen om het volgende:
– we willen ons plan als gehele plan openbaar omloopbaar houden, niet omloopbare paden tussen de kavels.
– er zijn initiatiefnemers die een kangoeroewoning, bedrijfspand of tuinkas ver van hun woning willen.
De initiatiefnemers die voor 20 mei 2015 een intentie-overeenkomst met de gemeente hebben of verder in het proces zijn, hebben niet te maken met deze ontwerpwijziging. De ontwerpwijziging is door het bestuurlijk overleg besloten op 20 mei 2015.
De wijziging in het Chw is als volgt onstaan. Er was discussie over het omgevingsplan. Er is overleg gepleegd met initatiefnemers en met mensen die in de omgeving van Oosterwold wonen en werken. Die laatsten hebben zich afgevraagd of het omgevingsplan wel in lijn met de structuurvisie is. En of het in het kader van stadslandbouw nog wel stadslandbouw is als het roodkavel versnipperd gaat worden. Met name de mensen die op Vogelhorst wonen en aan de Paradijsvogelweg maken zich zorgen.
De gemeente heeft vervolgens advies gevraagd of de ontwikkelvisie en structuurvisie wel in dezelfde geest is. Dit advies is gevraagd aan de ontwerpers van de structuurvisie. Bestuurlijk overleg heeft daar wat van gevonden en heeft 1 zin daarvan opgenomen in het Chw. Dat is de zin “het ‘Roodkavel’ niet wordt opgedeeld, maar als een aaneengesloten bouwveld wordt gerealiseerd”.
Je beperkt hiermee de keuzevrijheid van initiatieven, meer dan wat er in de structuurvisie wordt voorgesteld. Dit zijn de letterlijke woorden van de gebiedsregisseur. Ze vindt het persoonlijk ook jammer dat deze maatregel genomen is. Maar dit is waar we het mee moeten doen. Er zijn nog een aantal creatieve oplossingen te bedenken waarop er nog veel mogelijk is.
We kunnen bezwaar indienen. Dit kan leiden tot vertraging. Als er een plan ligt dat niet in de geest van de structuurvisie ligt dan wordt het toch afgekeurd. Het is koffiedikkijken wat een grote petitie zou doen. De discussie zal opnieuw geopend worden, de kans van slagen is moeilijk in te schatten. We hebben dit recht, het is onze persoonlijke overweging. Het ligt eraan of je daar energie in wilt steken. Zoals Frank beschrijft, een zienswijze indienen, is ook nog een optie.
De gemakkelijkste weg voor het Giraffendorp is om met de nu geldende regels een creatieve oplossing te bedenken. De best lijkende oplossing voor ons is dat we niet als collectief het hele Giraffendorp kopen maar dat ieder huishouden individueel een kavel koopt. Gevolg is wel dat elke kavel openbaar omloopbaar moet zijn met een pad van 2 meter breed, dus totaal 4 meter breed. Dit valt onder het percentage openbaar groen. De binnentuin kunnen we als extra landbouwkavel kopen. Dit is goedkoper dan een standaardkavel. Op het landbouwkavel voor de binnentuin heb je ontwikkelrecht. Let op, dit is een recht, niet een plicht. Dit heb ik expliciet gevraagd. Om het kavel te verkrijgen moet je een bebouwing wel aangeven op de kaart. Daar betaal je ook leges over terwijl je er misschien niet gaat bouwen. Maar dit mag.
Er zijn ook nog oplossingen te bedenken dat het Giraffendorp wèl in één kavel gekocht wordt en waarbij het roodkavel van ieder gekoppeld wordt met een smaller stuk roodkavel. De gebiedsregisseur ging meteen met ons meedenken in oplossingen. Dan wordt het roodkavel een soort letter C. Als de koppeling zoals een kralenketting heel erg smal gaat worden dan zal dit afgekeurd worden. Dit is wel in de letter van de structuurvisie maar niet in de geest van de structuurvisie. Dit zal ook door een rechter afgekeurd worden als het zover zou komen wanneer een van de andere buren bezwaar zou indienen. De woningen staan dan niet verdeeld over het Giraffendorp maar staan dicht bij elkaar. Dit vinden wij geen optie wat betreft privacy.
We hebben het over nog meer dingen gehad. Daarover meer in het volgende blog “gesprek met gebiedsregisseur juni 2015“.